尽管部分热点城市陆续出台了新一轮的限购政策,但是楼市仍是“高烧”不止。海通证券研究所副所长、首席宏观债券分析师 在昨日招商银行广州分行四季度财富管理投资策略报告会上表示,上半年地产销售额同比增长近50%,但居民购房使用的交易杠杆已近六成,边际杠杆率接近极限,2016年或是中国房地产市场的历史大顶,未来需提防泡沫破裂。
每月1万亿信贷约半数是房贷
2016年中国经济增速保持平稳,其中火爆的房地产做出了重要贡献,前8个月地产销售面积同比增长近30%,也带动地产投资增速由负转正。但在 看来,今年的地产销售或已接近历史顶部,未来面临极大的下行风险。
数据显示,2014年我国的月均房贷1800亿元,去年是2500亿,今年的月均贷款已接近5000亿元,每个月1万亿的信贷一半左右是房贷。 认为,今年火爆的房地产销售已与人口结构无关,而是源于居民拼命贷款买房。
而从居民买房的贷款杠杆率来看,2013年的贷款占比仅为1/3,而今年的贷款占比已 过50%,意味着首付比例不到一半,已经低于美国金融危机之前2007年时平均50%的首付比例。
从房贷GDP的比重来看,房贷加杠杆也是不可持续的。 表示,中国今年上半年新增房贷与公积金贷款占GDP的比重已达8.6%,不仅较去年暴涨,也与美国历史高点相当接近,表明中国居民购房已将杠杆用到极限,2016年或是中国房地产市场的历史大顶。
北上深存款增速基本归零
本轮房价上涨于20 15年,以北上深一线及周边城市领涨。 认为,本轮房价的上涨属于彻头彻尾的金融现象,因为房价涨幅与G D P增速无关,而与存款增速高度相关。深圳当年的存款增速高达70%,北京上海也接近50%,但目前北上深的存款增速已经基本归零,意味着流动性拐点已经出现。
“明年的投资策略是远离楼市,加强资产配置”, 表示,围绕预期从通胀向通缩的转化,资产配置的重心将从实物资产重新回到金融资产。从确定性角度来看,债市优于股市优于商品,而稳定低估值的蓝筹股相当于高票息的永续债券,其价值优于长期国债。
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